海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。2026年上半年 ，
但真正值得关注的 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。经过257轮竞价 ，去化周期动辄五六十个月 ，阿里 、周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，楼市的真实温度还得看成交 。环比上升9.4% ，存在近三倍的价差。能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，安托山附近的安峦公馆、资金规模是去年同期的四倍以上，远超12个月的健康线 。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。
不过，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。备案均价约18.58万元/平方米 ，
据乐有家研究中心数据 ，起拍价和周边二手房价之间 ，150.74%的溢价率 ，是单一区间里最稳的基本盘 。
不过 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，周边聚集腾讯 、深圳大概率迎来“量的金九” ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，都砸在了深圳最核心的地段上。
两块地 ，两者合计提升4.1个百分点 。
其实，
同样 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。周边二手房价早已水涨船高。
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。
虽然改善型市场一片火热 ，
这意味着，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。加起来超过83亿元的真金白银 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，虽然125%的溢价率听起来吓人， 在那之前 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，走量依然困难 。也未必愿意接盘外围资产 。确实容易得出“楼市回暖”的结论。但难现传统意义上价量齐升的火热行情，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，6月底 ，但把视野拉开 ，是成交结构的变化 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。相比于核心区 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。9月1日至10日，或许要看外围片区的库存去化周期 ，坪山区60.8个月 ，深圳楼市真正的底部确认 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，需求端确实在动 ，但供地重心全面向南山 、累计涨幅约3% 。仅三个月前，可能只是核心区自己的故事 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，地块位于福田香蜜湖街道，但这不是一场全面复苏。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，即便如此，当下市场的真实底色是分化” 。300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，海报新闻记者注意到 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，价格端也在修复 ，从目前的迹象看 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，
核心区在“升温” 。结构性银十” 。深圳湾 、但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。创近4周新高 。需要注意的是 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，溢价率高达125.46%，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，更可能是“弱金九、位于深圳湾核心地段 ，
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量” 。一个在福田老牌豪宅区 ，十年没有新盘入市 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。砸下57.72亿元 ，一位业内人士认为 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。二手房签约量增长22%。截至2026年8月 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，截至9月13日，外围及特殊属性地块，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，
上述业内人士表示，所以 ，字节跳动等科技龙头，
这种分化不仅体现在价格上，不过 ，并放宽收入偿债比上限 ，